Договора
Документы для продажи квартиры
Процесс подготовки и сбора документов на квартиру начинается только после подписания договора и внесения предоплаты. Обязанность составить полный набор документов возлагается на продавца, т.е. в нашем случае на риэлтера.
Список необходимых документов включает:
1. Документы, устанавливающие права на квартиру. Это может быть договор передачи, свидетельство о собственности на жилище, справка ЖСК о выплаченном пае, регистрационное удостоверение БТИ, свидетельство о праве на наследование, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решение суда. В случае если документы на жилье каким-то образом утеряны, то его можно продать, получив Выписку из реестра в Комитете по регистрации. Поскольку такую выписку можно заказывать неограниченное количество раз, не давайте большую предоплату агенту. Тогда вы понесете минимальные потери, если ваш агент вдруг решит продать квартиру другому клиенту.
2. Справка формы 11-А, которая действительна в течение 1 месяца, а также поэтажный план и экспликация, которые действительны 1 год. При получении этих документов требуются оригиналы самих правоустанавливающих документов, ваш паспорт и небольшая сумма денег.
3. Выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по квартплате. Эти документы берут в РЭУ. Они действительны 1 месяц. Возьмите с собой в РЭУ книжку по квартплате, паспорт или доверенность, если вы не являетесь собственником жилья.
4. Согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры с нотариальным заверением.
5. Разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних детей.
6. Справки из налоговой инспекции, если квартира перешла в собственность по наследству или в результате дарения.
7. Передаточный акт, если квартира отчуждалась после 01.03.96 года.
В настоящее время существует множество документов, устанавливающих право на недвижимость. Чтобы не запутаться в этих бюрократических тонкостях, мы советуем обратиться за консультацией к опытному юристу. Только тогда вы будете полностью уверены, что сделка состоится в назначенный срок. Собранные документы необходимо тщательно проверить на полное соответствие всех фактических данных: фамилии, адреса, даты, указанные размеры площади, подписи и их расшифровка. Только внимательное отношение ко всем деталям при оформлении документов гарантирует, что вы не столкнетесь с задержкой, вызванной обычной опиской или несоответствием между двумя документами.
Договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи – это главный документ, который определяет отношения между покупателем и продавцом в правовом поле. Этот документ должен обязательно включать все важные аспекты проводимой сделки. Вы имеете право потребовать от нотариуса отступления от типовой формы договора и внести в него все необходимые условия. Все оговоренные детали должны быть отражены в письменной форме, ведь некоторые сделки совершаются по индивидуальной договоренности. Как минимум, там должны быть прописаны:
- цена квартиры;
- порядок проведения расчетов;
- срок освобождения жилплощади для заселения и постановки на регистрационный учет по месту жительства;
- ответственность при нарушении срока освобождения жилплощади;
Помимо этого необходимо оговорить наличие права на отчуждаемые жилые помещения у третьих лиц.
Одним из самых важных пунктов договора купли-продажи является цена квартиры. Вы можете назначить любую цену на продаваемую недвижимость. Именно с указанной в договоре стоимости взимается государственная пошлина. Однако если вы определили стоимость помещения ниже инвентаризационной стоимости, то пошлину вам все равно придется уплатить с инвентаризационной стоимости.
При указании в договоре установленной цены, необходимо помнить о том, что если эта сумма превышает 5 000 минимальных размеров оплаты труда, то вы должны включить ее в декларацию о доходах и заплатить соответствующий налог. Продавец освобождается от уплаты подходного налога только в том случае, если эта сумма соответственно меньше указанного показателя. Покупатель в свою очередь имеет льготу по уплате подоходного налога с суммы в таких же размерах.
При расчете первая часть суммы обычно выплачивается после государственной регистрации, а остаток - после освобождения жилплощади и постановки продавца на регистрационный учет по новому месту жительства. В этом случае у покупателя на руках имеется договор купли-продажи, а также документы, подтверждающие, что свои обязательства он полностью выполнил.
Договор о купле-продаже можно составить в простой письменной форме, но вам тогда необходимо зарегистрировать этот договор в Городском Бюро регистрации прав на недвижимость. Для составления такого документа вам понадобится помощь квалифицированного юриста, которые должен знать все требования к документам такого рода, а также все вносимые в такие формы изменения. После того, как документ готов, в бюро должны отправиться все участники сделки, т.е. обе стороны и их супруги. Договор составляется в двух экземплярах и сопровождается следующими документами:
1. Правоустанавливающий документ
2. Справка о балансовой стоимости квартиры из проектно-инвентаризационного бюро
3. Характеристика жилой площади по форме 7
4. Справка о регистрации по форме 9
5. Паспорта сторон, участвующих в сделке или иные удостоверения личности
6. Свидетельства о регистрации брака
7. Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости
8. Нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки (если приобретается доля в праве общей долевой собственности)
9. Справка из Государственной инспекции по охране памятников, если продаваемая или покупаемая недвижимость охраняется законом.
10. Разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки (в случае, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети).
Оформление договора простой письменной формой не требует уплаты госпошлины.
Эксклюзивный договор на продажу квартиры
Желая продать квартиру побыстрее и подороже, многие обращаться во все агентства сразу или долго обзванивают фирмы в поисках самой лучшей. Сейчас, используя современные средства рекламы, агентство может очень быстро найти потенциального покупателя вашего жилья. Более того, риэлтерские фирмы постоянно обмениваются информацией с целью максимально эффективного обслуживания клиентов.
Более того, некоторые фирмы предлагают заключить с вами эксклюзивный договор, по условиям которого обязуются найти покупателя в кратчайшие сроки и продать вашу квартиру по максимальной цене. Договор определяет срок окончания его действия и цену, которую вы хотите получить. На период действия договора вы обязуетесь не предпринимать никаких действий по продаже жилья и вести все переговоры только с участием своего агента.
Заключение такого договора поможет защититься от мошенников, которых в сфере недвижимости, к сожалению, еще можно встретить. Если вы подписали такой договор и ваши документы хранятся у риэлтера, то никакие аферисты вам не страшны. Все встречи с потенциальными покупателями проводит ваш агент, который обладает необходимыми знаниями и опытом общения с людьми.
Опыт и знания агента также очень важны при оформлении всех необходимых документов. При необходимости сотрудники сами обращаются за консультацией к специалистам соответствующего профиля. Ваши финансовые и правовые интересы будут защищены наилучшим способом.
Эксклюзивное обслуживание также дает вам возможность определить реальную стоимость вашей недвижимости. Профессиональный оценщик отлично знает рынок недвижимости, все достоинства и недостатки аналогичного жилья, изменения спроса и предложения. Все эти знания позволяют определить реальную стоимость объекта недвижимости и показать вам все возможные варианты. Самостоятельно такую работу провести просто невозможно, ведь мы черпаем свои сведения из газет и разговоров, где желаемое часто выдается за действительное.
Трудно даже представить, сколько времени и сил вы потратите, если будете заниматься продажей самостоятельно. Постоянные встречи с возможными покупателями, половина из которых движимы обычным любопытством, а некоторые, возможно, и преступными замыслами. Отсутствие интереса к вашей квартире будет повергать вас в уныние, что вам не удастся ее продать. Риэлтер психологически готов к такому общению, ведь это его работа.
Потенциальный покупатель, который видит, что жилье продается на основании эксклюзивного договора, испытывает больше доверия к такому предложению. Он точно знает, что такая недвижимость прошла всю необходимую проверку и у него не будет никаких проблем с ее оформлением. Заключение договора значительно облегчит вам всю процедуру расставания с недвижимостью.