История ипотеки

Итак, давным-давно в Греции появилось такое понятие как «ипотека», иными словами, если у человека были долговые обязательства перед кредитором, то все об этом знали, поскольку на его участке стоял специальный столб, где были обозначены все его долги. В случае если долг не возвращался вовремя, должник мог потерять свой земельный надел или даже попросту стать рабом своего кредитора. Затем сведения о состоянии конкретного земельного участка вносились в специальные книги, которые и получили название ипотечных книг. Эти сведения были доступны всем, кто хотел получить тот или иной участок в собственность.

В Римской империи также существовали аналогичные учреждения, где можно было получить кредит под обеспечение имуществом. Развитие такой форме кредитования привело к тому, что создавались специальные законы, которые регулировали отношения между кредиторами и должниками. Ипотечное кредитование получало поддержку со стороны государства. Римский император Траян распорядился создать специальные фонды, которые помогали получить кредит малоимущим.

Как мы видим, роль государства было довольно сильна в регулировании кредитных отношений. После крушения великих древних империй институт ипотеки на долгое время канул в небытие и возродился только с возникновением в Европе сильных государств. Например, в Германии ипотечные отношения сформировались в XIV веке, во Франции – в XVI веке. В основу были положены традиционные принципы кредитования под залог. При этом также существовала система регистрации договоров в специальных ипотечных книгах.

История ипотечного кредитования в России начинается с XIX века. К сожалению, воспользоваться этими услугами могли в основном люди более состоятельные, которые имели достаточное значимую в денежном отношении недвижимость.

Первоначально объект залога сразу переходил в собственность кредитора. После возврата долга имущество возвращалось к своему владельцу. Кредитор мог также продать это имущество и не требовать возврата долга. Такая сделка называлась фидуция, т.е. сделка на доверии. Позднее недвижимость переходила кредитору только во временное владение, выступая гарантией возврата долга. Продать это имущество кредитор мог только в том случае, если обязательства по возврату долга не были выполнены. После продажи залога разница между суммой, полученной от продажи, и суммой долга возвращалась должнику. Такой договор – пигнус - был более прогрессивным.

Разрушение рабовладельческого строя и формирование новых экономических отношений значительно расшило возможности ипотечного кредитования. Все большее количество людей становилось собственниками орудий труда и затем земельных наделов. Соответственно изменялись условия кредитования. Теперь имущество оставалось в собственности должника, им можно было пользоваться. Залог переходил кредитору только в случае невозвращения долга, затем продавался с торгов. Долг погашался, а разница возвращалась должнику. По такому принципу институт ипотечного кредитования работает в настоящее время.

Ипотека приобретала различные формы: ипотека жены на имущество мужа, ипотека на имущество лица, не уплатившего налоги и т.д. Помимо обычной договоренности сторон формировалась система законов, определявших возможность последующей передачи залогового имущества в дальнейший залог. Одним словом, институт ипотечного кредитования активно развивался.