Особенности продажи различных видов недвижимости

Продажа жилых помещений

Гражданский кодекс Российской Федерации, наряду с другими видами помещений, регламентирует куплю-продажу жилых помещений, тесно связанных с участками земли, на которых сами помещения находятся. Кодекс не предлагает определения отдельного договора, касающегося продажи жилых фондов, он выводится из понятия базового договора купли и продажи недвижимости. Согласно этому договору, продавец обязан передать покупателю в собственность земельный участок, здание, квартиру, а также иную недвижимость. Договор купли-продажи жилого дома подразумевает тот же порядок, как и в случаях, когда предметом купли-продажи является само жилье, а так же и земельный участок, на котором оно расположено.

Одним из важнейших условий договора при продаже жилья, является перечень всех лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением, после его продажи новому собственнику. Права данной категории лиц описаны в статье 292-й Гражданского кодекса Российской Федерации. Этим нельзя пренебрегать, поскольку случаются случаи, когда новый владелец жилого помещения просто не может вселиться, так как продавец не указывает всех людей, на которых распространяется право пользования помещением. Государственная регистрация изменения собственников недвижимости в определенной степени сокращает количество подобных рискованных сделок, однако в любом случае, перед подписанием договора обязательно следует проверить, нет ли в квартире людей, которые по той или иной причине временно выписаны, но имеют право пользования жилплощадью. Предмет договора купли-продажи регламентируется в 554-й статье ГК РФ. В данном договоре прописываются конкретные данные о жилом помещении, которое участвует в сделке купли-продажи. Без этих данных договор не может быть заключен сторонами.

Отчуждение земельных участков

Несмотря на то, что сделки купли-продажи земельных участков уже давно осуществляются на территории России, в законодательстве они отражены недостаточно полно и требуют правовой доработки. На заре независимости был принят Земельный кодекс, в котором собраны основные нормы и понятия, касающиеся земли.

Еще в 1990-м году в закон «О земельной реформе» было внесено право владения земельными участками физическими и юридическими лицами. Процессы оформления права на землю для юридических и физических лиц имеют значительные отличия.

По закону каждый россиянин вправе один раз приобрести бесплатно земельный участок, который находится в пользовании, причем кроме сборов не требуется никаких дополнительных выплат. Для того, чтобы переоформить право собственности, физическое лицо должно направить письменное заявление в местный исполнительный орган, ответ на которое администрация обязана дать не позднее, чем через две недели после получения заявления.

Процедура переоформления права на земельные участки для юридических лиц имеет свои условия. Здесь кроме муниципалитетов и прочих государственных органов, должно переоформляться право бессрочного пользования участком на право аренды или выкупить землю с соблюдением положений 36-й статьи ЗК.

По законодательству, юридические лица, которые имеют в собственности участки с правом бессрочного пользования, обязаны переоформлять права в принудительном порядке. Хотя в этом случае появляется юридическое противоречие, поскольку Земельный кодекс не предусматривает лишения права постоянного пользования землей без переоформления оного.

Оборот других объектов недвижимости

Все здания, а также искусственные водоемы и леса считаются недвижимым имуществом, поскольку они непосредственно связаны с землей и их невозможно переместить в другое место без причинения несоразмерного ущерба. Что касается сделок по продаже леса, то здесь следует разделять сделки на два вида: продажа движимого и недвижимого участка. К первому виду относится продажа исключительно срубленных деревьев, а во втором случае продается и право собственности на земельный участок. В 7-й статье Лесного кодекса четко прописываются все разрешенные и запрещенные для оборота лесные массивы, а под регулирование Земельным и Гражданским кодексами подпадают исключительно деревья и кустарники, которые сами по себе не являются лесными фондами и могут свободно менять своего собственника.

Являющиеся недвижимым имуществом недра являются достоянием государства, и согласно закону «О недрах», не могут находиться в какой-либо иной форме собственности, кроме как в государственной. А вот все полезные ископаемые, добытые из них на основании специальных лицензий могут находиться в собственности различных субъектов хозяйствования.

Договор продажи недвижимости

При осуществлении купли-продажи главным является правильное составление договора продажи недвижимости, что обезопасит продавца и покупателя от возможных неприятных последствий, поскольку зачастую жилые помещения непосредственно связаны с земельными участками. Также это немаловажно по той причине, что недвижимость в наше время имеет очень высокую стоимость и является выгодным вложением капитала.

Основой договора продажи недвижимости является 454-я статья ГК РФ, согласно принципам которой, смысл договора заключается в обязанности продавца передать недвижимость в собственность покупателю, который на основании передаточного акта должен принять ее и выплатить продавцу ранее согласованную денежную компенсацию.

Данный тип договора является консенсусным, и ему свойственны взаимность и возмездность. Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются покупатель и, естественно, продавец, то есть собственник объекта сделки, участвовать в которой могут различные субъекты права. Предметом же договора является сам недвижимый объект, который продается с одной стороны и покупается с другой.

Данный договор обязательно составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами, что является требованием 550-й статьи Гражданского кодекса РФ. После этого должна пройти государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, которая признает сделку состоявшейся, а договор действительным.

Что касается жилых помещений, то договор их продажи несколько отличается от других договоров, поскольку жилые помещения предназначены исключительно для проживания в них людей. В такой ситуации даже после осуществления сделки некоторые лица со стороны продавца могут сохранить право пользования жильем.